Een erfdienstbaarheid is een bepaald recht dat u heeft om gebruik te maken van (een deel van) de grond van iemand anders. Meestal is de grond van uw buurman, maar het kan ook om twee erven gaan die niet aan elkaar grenzen. Een voorbeeld van een dergelijke erfdienstbaarheid is het recht van overpad. In bovenstaand voorbeeld kan de grond waar het pad overloopt zijn belast met het recht van overpad. Als dat het geval is, dan wordt uw grond het 'heersend erf' genoemd. De grond van uw buren is dan het 'dienend erf'.

Een erfdienstbaarheid ontstaat

• ofwel uit de natuurlijke ligging van de erven
• ofwel wordt ze door de wet opgelegd
• ofwel vindt ze haar oorsprong in een overeenkomst.

Soorten Erfdienstbaarheden

• natuurlijke erfdienstbaarheden (recht van afvloeiing, afsluiting en afpaling van aan elkaar grenzende eigendommen,…)
• wettelijke erfdienstbaarheden vermeld in het burgerlijk wetboek of in andere specifieke wetten zoals het veldwetboek (gemene muur, recht van uitweg, afstand van beplanting, ladderrecht, lichten en uitzichten, …)
• conventionele erfdienstbaarheden door de mens gevestigd (recht van doorgang, van riolering, van waterleiding,….)
• positieve erfdienstbaarheden
• Positieve erfdienstbaarheden impliceren het recht van de eigenaar van het heersend iets te mogen doen vb. recht van overgang.
• negatieve erfdienstbaarheden impliceren recht van de eigenaar van het heersend erf om de eigenaar van het lijdend erf iets te verbieden vb. verbod om te bouwen of te beplanten bij recht van verlichting. Een negatieve erfdienstbaarheid is altijd voortdurend en niet zichtbaar.
• voortdurende erfdienstbaarheden vereisen geen actuele tussenkomst van de mens, maar houden een voordelige toestand in voor het heersend erf, bvb. recht van waterleiding, van dakdrop, van gas- en elektriciteitsleidingen van steun en van uitbouw, van uitzicht,…
• niet voortdurende erfdienstbaarheden vereisen telkenmale de daad van de mens, bvb. recht van overgang, rioolrecht, weiderecht, recht om water te putten,…
• zichtbare erfdienstbaarheden impliceren een met het oog zichtbaar werk of teken vb. een deur, een hek, een pad, leidingen ook ondergronds voor zover een extern teken hun bestaan aantoont, balkon, venster.
• niet zichtbare erfdienstbaarheden vertonen geen uitwendig teken vb. verbod om te bouwen of om hoger te bouwen,…

Bij een erfdienstbaarheid zijn er minstens twee partijen nodig. De ene partij heeft het gebruikersrecht en de andere partij heeft de last, aangezien de erfdienstbaarheid op zijn eigendom rust. Een erfdienstbaarheid rust op een stuk erf, bijvoorbeeld op een oprit of een onroerende zaak. De eigenaar wordt beperkt op zijn eigen stuk grond (dienende erf) of onroerende zaak Art. 5:70 BW. Hij is vervolgens verplicht de gebruiker zijn gang te laten gaan en is verplicht het stuk waar erfdienstbaarheid op rust te onderhouden art. 5:71 lid 1 BW.  Kortom, de eigenaar van het dienende erf moet er voor zorgen dat de andere partij (de gebruiker) volledig gebruik kan maken van zijn erfdienstbaarheid.

Erfdienstbaarheid ongedaan maken

Erfdienstbaarheid is een beperkt recht en moet geregeld worden door middel van een notariële akte. Beperkte rechten zijn verbonden aan de rechten Art. 3:8 BW, 3:7 BW en Art. 3:82 BW waarvan zij afhankelijk zijn. Bestel juridische boeken....

Door deze bepaling kan het recht van erfdienstbaarheid niet losgekoppeld worden van het goed waarop het rust. Erfdienstbaarheden rusten op het goed (bijvoorbeeld een aangelegde weg), daardoor kunnen erfgenamen het recht van gebruik afdwingen.

Erfdienstbaarheid ongedaan maken kan;

• als het recht waar erfdienstbaarheid aan gekoppeld is vervalt in de wet Art. 3:81 lid 2 sub a BW
• als de tijd verstreken is waarin de erfdienstbaarheid bepalend is Art. 3:81 lid 2 sub b BW
• als er door één van de erfdienstbaarheid betrokkene afstand van wordt gedaan Art. 3:81 lid 2 sub c BW
• als er in de akte is geregeld dat opzegging mag en dat één van de erfdienstbaarheid betrokkene voldoet aan de voorwaarden van opzegging Art. 3:81 lid 2 sub d BW
• als u het perceel van de ander koopt. Hierdoor ontstaat vermenging en vervalt de erfdienstbaarheid Art. 3:81 lid 2 sub e BW
• als de rechter beslist op grond van omstandigheden die niet voorzien konden worden bij het sluiten van de erfdienstbaarheid. De rechter besluit altij in alle redelijkheid en billijkheid wat het beste is Art. 5:78 sub a BW
• als de rechter vindt dat na 20 jaren de erfdienstbaarheden in strijd zijn met het algemeen belang Art. 5:78 sub b BW
• als de rechter beslist op vordering van het dienende erf, dat de uitoefening van de erfdienstbaarheid onmogelijk is geworden. Ook als het heersende erf geen duidelijk belang meer heeft en niet meer verwacht dat dit belang zal komen Art. 5:79 BW
• als de gemeente op grond van de onteigeningswet het stuk grond vordert.

Bron: Jurofoon, Elfri, Woninghuur